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Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien
als Kapitalanlage

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Der 1893 gebaute Bauernhof im abgelegenen Schwarzwald unterscheidet sich deutlich von einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus im Zentrum Dresdens. Anders als bei privat genutzten Immobilien ist weniger die Emotionalität, sondern vielmehr die Rendite und Zukunftsaussicht der Kapitalanlage relevant. Zusätzlich spielt der steuerliche Aspekt eine bedeutende Rolle. Als Kapitalanlageimmobilie kommen Bestandsimmobilien, Neubauimmobilien und Denkmal- bzw. Sanierungsobjekte infrage.

Bestandsimmobilie:
Vermietete Objekte für Kapitalanleger

Aktuell vermietet und vom ersten Tag an feste Einnahmen – das ist das Merkmal einer Bestandsimmobilie für Kapitalanleger. Sie ist vollständig entwickelt und wird genutzt. Die Rahmendaten bei Bestandsimmobilien sind allesamt vorhanden: Kaufpreis, Nebenkosten, Mieteinnahmen, Abschreibung und Objektzustand.

Vorteil der Bestandsimmobilie:

Neubauimmobilie:
Bauen mit dem Bauträger

Als Neubau wird eine Immobilie bezeichnet, die erst kürzlich fertiggestellt wurde oder die erst noch durch einen Bauträger erstellt wird. Für das Finanzamt und die Abschreibung ist das Fertigstellungsdatum relevant. Als Kapitalanleger erhalten Sie von einem Bauträger in der Regel eine garantierte Miethöhe und die Erstvermietung ist inklusive. Zwischen Kauf und Fertigstellung des Objekts liegen meistens 12 bis 18 Monate. In dieser Zeit fallen für den Käufer bereits Zinskosten für die genutzten Darlehen an. Diese Vorfinanzierung vor Vermietung sollten beachtet werden.

Vorteil der Neubauimmobilie:

Kulturdenkmal oder Sanierungsobjekt:
Steuerlich begünstigt

Steuerlich besonders attraktiv ist ein Denkmal- oder Sanierungsobjekt. Wenn eine Stadt beschließt, dass ein Kulturdenkmal (bzw. ein Baudenkmal nach landesrechtlichen Vorschriften) eine erhaltenswerte Substanz besitzt oder ein komplettes Wohngebiet saniert werden soll, kann die Stadt dem Investor einen monetären Anreiz für seine Investition bieten. Dies geschieht in Form einer steuerlichten Entlastung. Nach §7i EstG wird ein Denkmalobjekt und nach §7h EstG ein Sanierungsobjekt subventioniert. Die steuerliche Betrachtung ist in beiden Fällen dabei exakt gleich.

Der Kaufpreis eines Denkmal- bzw. Sanierungsobjekts wird unterteilt in verschiedene Komponenten:

Der Grund- und Boden wird nicht abgeschrieben, er bleibt erhalten. Die Altbausubstanz und der Neubau wird klassisch mit 2% – 2,5% pro Jahr linear abgeschrieben. Die steuerlich attraktive Sonderabschreibung gilt ausschließlich für die Sanierung. Die Höhe dieser Sonder-AFA ist also abhängig vom Verhätnis der verschiedenen Komponenten zum Kaufpreis und kann erst nach endgültiger Sanierung ermittelt werden. Normalerweise bewegt sie sich zwischen 60 und 70 Prozent.

Die Sonder-AFA nach EstG läuft insgesamt über zwölf Jahre. In den ersten acht Jahren können jährlich neun Prozent und in den nächsten vier Jahren jeweils jährlich sieben Prozent abgeschrieben werden.

Wie wirkt sich die „Sonder-Abschreibung“ aus?

Sonderabschreibung für SanierungsobjekteDie Abschreibung ist für Ihre persönliche Steuererklärung relevant. Sie reduziert ihr ‚zu versteuerndes Einkommen‘. Ein Beispiel: Sie kaufen eine Denkmalimmobilie für insgesammt 300.000 Euro Kaufpreis. Der Anteil an Sonderabschreibung fähigen Komponenten beträgt 200.000 Euro. Das bedeutet, dass im ersten Jahr eine Sonder-AFA von 18.000 Euro steuerlich angerechnet wird.

Steuerliche Vorteile bei der Sanierung von DenkmalobjektenDas zu versteuernde Einkommen (dazu gehören auch die Mieteinnahmen durch die Kapitalanlageimmobilie) reduziert sich um 18.000 Euro. Bei einem Einkommensteuersatz von 40% (gilt bspw. für Single, zu versteuerndes Einkommen von 55.000 Euro) reduziert diese Sonder-AFA Ihre Steuerlast um circa 7.200 Euro (ohne Soli/Kirchensteur). Diese Entlastung gilt für die ersten acht Jahre. Danach sinkt die Sonder-AFA auf sieben Prozent jährlich, was eine Steuerentlastung von 5.600 Euro bedeutet. Über die Laufzeit der Sonderabschreibung sparen Sie dementsprechend 80.000 Euro bei den angenommenen Parametern.

Vorteil der Denkmal- bzw. Sanierungsimmobilie:

Begleitender ZVO Service
bei Kapitalanlage­immobilien

Eine Immobilie als Kapitalanlage soll möglichst wenig Arbeit verursachen. Es ist schließlich eine Geldanlage und der Aktienfonds bereitet auch keine zusätzliche Arbeit. Deshalb begleiten wir Sie während des gesamten Kaufprozesses und gewährleisten auch anschließend, dass Sie mit Ihrer Kapitalanlage nur minimalen Aufwand betreiben müssen.

Finanzierung

Wir finden die passende Finanzierung zu besten Konditionen. Durch unser breites Netzwerk an Partnerbanken können wir deutschlandweit Finanzierungen gewährleisten und die Konditionen der Banken miteinander vergleichen. Ihre Arbeit beschränkt sich auf die Bereitstellung der relevanten Unterlagen. Alles andere übernehmen wir und stellen Ihnen das passende Angebot zur Verfügung.

Notartermin & Kaufvertrag

Wir kümmern uns um die Vorbereitung und besorgen sämtliche Unterlagen, wie bspw. Kaufvertrag, Energieausweis, Teilungserklärung oder Baugenehmigung. Zum Notartermin begleiten wir Sie.

Sondereigentumsverwaltung

Wir entlasten Sie beim Umgang mit dem Mieter. Die Sondereigentumsverwaltung unserer Partner übernimmt für Sie bspw. die Kontrolle der Mieteingänge, die Abrechnungen für den Mieter, die Abnahme und Übergabe der Wohnung bei einem Mieterwechsel oder die Beauftragung kleiner Reperaturen. Bei einer notwendigen Neuvermietung kann die SEV mit der Vermietung beauftragt werden.

Vermieter-Beratung

Selbst Vermieter sein ist für viele Menschen Neuland. Neben den Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung stehen wir Ihnen hier ebenfalls zur Seite und zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Eigentum bestmöglich schützen. Hierzu zählt beispielsweise die Mietnomadenversicherung oder eine Vermieter-Rechtschutz.

Daniel Seeger

Persönliche Beratung

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